Bagi Anda yang masih memegang bukti kepemilikan tanah berupa girik, letter C, atau petok D, ada kabar penting yang tidak boleh diabaikan. Pemerintah telah menetapkan batas waktu hingga 2 Februari 2026 bagi surat-surat tanah tersebut untuk didaftarkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Setelah tanggal itu, dokumen lama tersebut tidak lagi diakui sebagai bukti kepemilikan yang sah.
Kebijakan ini diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021. Tujuannya adalah untuk memberikan kepastian hukum dan mengurangi sengketa pertanahan yang sering terjadi. Menteri ATR/BPN bahkan pernah mengungkapkan fakta mengejutkan bahwa satu bidang tanah di Jakarta bisa memiliki 6 hingga 7 girik yang tumpang tindih. Ini menunjukkan betapa rentannya status hukum tanah yang hanya berbekal dokumen lama.
Namun, jangan panik. Tanah Anda tidak akan serta-merta disita negara. Dokumen lama tersebut masih bisa digunakan sebagai petunjuk untuk mendaftarkan tanah Anda. Artikel ini akan memandu Anda langkah demi langkah, mulai dari proses hingga rincian biayanya.
Apa Itu Girik dan Mengapa Harus Jadi SHM?
Banyak yang mengira girik, letter C, atau petok D adalah bukti kepemilikan tanah. Faktanya, dokumen-dokumen tersebut sejatinya adalah surat keterangan pajak dari masa lalu, bukan sertifikat kepemilikan. Dokumen ini diterbitkan oleh kepala desa atau lurah sebagai bukti penguasaan lahan untuk keperluan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Karena sifatnya yang bukan bukti kepemilikan resmi, kekuatan hukumnya lemah dan sering memicu sengketa. Sebaliknya, Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan tanah yang paling kuat dan diakui penuh oleh negara. Dengan memiliki SHM, posisi hukum Anda atas tanah tersebut menjadi aman dan terlindungi.
Panduan Lengkap Mengubah Girik Menjadi SHM
Proses mengubah girik menjadi SHM pada dasarnya terbagi menjadi dua tahap utama: pengurusan di tingkat desa/kelurahan dan pendaftaran di Kantor Pertanahan (BPN).
Tahap 1: Mengurus Dokumen di Kantor Desa/Kelurahan
Langkah pertama adalah mendatangi kantor desa atau kelurahan tempat tanah Anda berada. Di sini, Anda perlu mengurus beberapa surat penting sebagai syarat awal, yaitu:
- Surat Keterangan Tidak Sengketa: Surat ini memastikan tanah Anda tidak dalam sengketa dengan pihak lain dan ditandatangani oleh lurah/kepala desa serta disaksikan oleh RT/RW.
- Surat Riwayat Tanah: Dokumen ini menjelaskan sejarah penguasaan tanah dari pemilik pertama hingga Anda saat ini, termasuk riwayat peralihannya.
- Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik: Surat ini menyatakan bahwa Anda telah menguasai fisik tanah tersebut secara nyata dan terus-menerus.
Tahap 2: Proses di Kantor Pertanahan (BPN)
Setelah semua dokumen dari kelurahan lengkap, bawa berkas tersebut ke Kantor Pertanahan (Kantah) BPN di kabupaten/kota Anda. Proses di BPN meliputi langkah-langkah berikut:
- Mengajukan Permohonan Sertifikat: Serahkan semua berkas, termasuk dokumen asli girik, fotokopi KTP & KK, bukti bayar PBB tahun berjalan, dan formulir permohonan yang telah diisi.
- Pengukuran Tanah: Petugas BPN akan datang ke lokasi untuk mengukur batas dan luas tanah Anda secara akurat.
- Pengesahan Surat Ukur: Hasil pengukuran akan dipetakan dan disahkan dalam bentuk Surat Ukur resmi.
- Pemeriksaan oleh Panitia A: Tim Panitia A, yang terdiri dari petugas BPN dan aparat desa, akan meneliti data yuridis dan fisik tanah untuk memastikan keabsahannya.
- Pengumuman Data Yuridis: Data permohonan Anda akan diumumkan selama 60 hari di kantor BPN dan kelurahan. Tujuannya adalah memberi kesempatan jika ada pihak lain yang ingin mengajukan keberatan.
- Penerbitan SK Hak Atas Tanah: Jika tidak ada sanggahan selama masa pengumuman, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak Atas Tanah.
- Pembayaran BPHTB: Anda wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai nilai tanah Anda.
- Penerbitan SHM: Setelah BPHTB lunas, BPN akan mendaftarkan SK Hak dan menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Anda.
Rincian Biaya Mengurus Girik ke SHM
Biaya menjadi salah satu pertimbangan utama. Secara umum, biaya konversi girik ke SHM terdiri dari dua komponen utama: biaya resmi di BPN (PNBP) dan pajak (BPHTB).
1. Biaya di BPN (Penerimaan Negara Bukan Pajak/PNBP)
Ini adalah biaya yang dibayarkan ke kas negara untuk layanan pertanahan. Besarannya bervariasi tergantung luas dan lokasi tanah. Komponennya meliputi:
- Biaya Pendaftaran: Sebesar Rp 50.000 untuk pendaftaran pertama kali.
- Biaya Pengukuran dan Pemeriksaan Tanah: Biayanya dihitung menggunakan rumus berdasarkan luas tanah dan Harga Satuan Biaya Khusus (HSBK) yang berlaku di setiap daerah.
Untuk memberikan gambaran, berikut adalah contoh simulasi biaya PNBP di BPN:
| Luas Tanah | Lokasi (Contoh) | Estimasi Biaya PNBP di BPN | Sumber |
|---|---|---|---|
| 500 m² | Provinsi Jawa Timur | Rp 250.000 | |
| 500 m² | Provinsi Jawa Barat | Rp 250.000 | |
| 750 m² | Provinsi Kalimantan Timur | Rp 330.000 |
Catatan: Biaya di atas hanya estimasi untuk PNBP di BPN dan belum termasuk pajak (BPHTB) dan biaya lainnya.
Anda bisa mendapatkan simulasi biaya yang lebih akurat untuk lokasi Anda melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang dirilis oleh Kementerian ATR/BPN.
2. Pajak (BPHTB)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang harus dibayar sebelum SHM diterbitkan . Rumus perhitungannya adalah:
BPHTB=5%×(NPOP−NPOPTKP)
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah nilai transaksi atau NJOP tanah.
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah batas nilai yang tidak dikenai pajak, dan besarannya berbeda-beda di setiap kabupaten/kota.
Berapa Lama Waktu yang Dibutuhkan?
Jika semua dokumen lengkap dan tidak ada sengketa, proses pengurusan SHM dari girik di BPN biasanya memakan waktu sekitar 98 hari kerja. Namun, secara keseluruhan, proses dari awal di kelurahan hingga sertifikat terbit bisa memakan waktu antara 2 hingga 6 bulan.
Jangan tunda lagi. Batas waktu 2 Februari 2026 semakin dekat. Segera amankan aset tanah Anda dengan mengubah bukti kepemilikan lama menjadi SHM untuk mendapatkan kepastian hukum yang kuat dan melindungi investasi Anda di masa depan.
